Nog nooit zoveel gasten, nooit zo weinig groei

2025 was het beste toeristische jaar dat België ooit boekte. Statbel telde 46.136.112 overnachtingen, 2,9% meer dan in 2024, en hotels namen daar 46% van voor hun rekening. Alle records werden hiermee gebroken, ook die van voor corona.

Leg daar de jaarrekeningen van 24 Belgische hotelvennootschappen naast en het beeld verandert. De mediane omzetgroei van die groep bedroeg in 2025 exact 0,0%. Over de volledige periode 2021-2025 was dat nog 10,6%.

De bedden lagen vol, maar dat was niet te merken aan de cijfers. Als de gasten er wel zijn, waarom blijft de groei dan hangen?

Vierentwintig dossiers met een volledig schema

We kozen 24 hotelvennootschappen die hun jaarrekening neerleggen volgens een volledig schema. Daardoor zijn de dossiers onderling beter vergelijkbaar dan bij een verkort schema. We namen de volgende hotels op in ons sectorrapport:

• Accor Hotels Belgium
• Antares Belgium Property (Penta Hotels)
• Ashg Antwerp South (Mercure)
• Ashg Ghent (Holiday Inn)
• Ashg Hasselt (Holiday Inn)
• Astridplaza
• Brussels Airport Hotel
• Castel de Pont-à-Lesse
• Century
• Different Hotels
• Elba Leasehold (The Hotel)
• Essendi Belgium (Ibis - Novotel)
• Hilton International Co (Belgium)
• Hôtel Le Louise
• Hotel Plaza Brussels
• Le Nouveau Palace
• Olympiades Brussels Hotel
• Quartier Latin
• Radisson Hospitality Belgium
• Royal Warwick
• Thon Belgium
• Thon Stanhope Hotel
• Van der Valk Hotel Brugge-Oostkamp
• Van der Valk Hotel Brussels Airport

Het gaat dus om de bovenkant van de markt: stadshotels, luchthavenhotels en groepsvennootschappen, geen kleine B&B’s of campings.

Eén dossier verklaart bijna de hele daling

De gezamenlijke omzet van deze zeventien bedrijven ging van 3,7 miljard euro in 2021 naar 7,6 miljard euro in 2025. Ruim een verdubbeling op vier jaar en een gecumuleerde groei van 105%.

Belangrijk om te weten: Essendi Belgium alleen zakte in dat jaar van € 94,0 miljoen naar € 42,1 miljoen, een verschil van € 51,9 miljoen. Haal dat ene dossier uit de reeks en de overige 23 hotels groeien met 2,7%, mooi in lijn met de nationale overnachtingscijfers

Dat is een belangrijke les voor wie benchmarkt. Vaak is een sectortotaal maar zo betrouwbaar als zijn grootste dossier, en die concentratie is hier stevig: Radisson Hospitality Belgium zorgt in 2025 voor 53% van de volledige sectoromzet. Wie zijn klant tegen het gemiddelde afzet, vergelijkt met een groepsstructuur in plaats van met een hotel.

Wat een medewerker opbrengt, en wat hij kost

Zet de brutowinst per personeelslid naast de personeelskost per personeelslid en je hebt in twee getallen het businessmodel van een hotel.

In 2021 bracht een medewerker gemiddeld € 40.778 brutowinst binnen en kostte hij € 32.240. Daar zit een ruimte tussen van € 8.538. In 2025 staat dat op € 81.909 tegenover € 56.352, of € 25.557 per medewerker. Op het eerste gezicht een verdubbeling van de productiviteit.

Alleen was 2021 een coronajaar en dus geen eerlijk vertrekpunt voor deze sector. Kijk je vanaf 2023, wanneer de bezetting weer normaal is, dan verandert het verhaal:

• brutowinst per personeelslid: € 81.074 → € 81.909, oftewel +1,0% in twee jaar
• personeelskost per personeelslid: € 54.702 → € 56.352, oftewel +3,0%
• ruimte per medewerker: € 26.372 (2023), € 28.486 (2024), € 25.557 (2025)

De opbrengst per medewerker staat nominaal stil, terwijl de indexeringen gewoon doorliepen. Reëel gaat die dus achteruit. En 2024 was het kantelpunt: sindsdien stijgt de kost harder dan de opbrengst.

Die verandering staat niet op zich. De Brussels Hotel Association zag de omzet per beschikbare kamer in 2024 met 1,1% stijgen tegenover 2023 en met 16% tegenover 2019, maar secretaris-generaal Rodolphe Van Weyenbergh wees erop dat die stijging onder de inflatie blijft en dus niet volstaat om de hogere loon- en energiekosten te dekken. De bezettingsgraad in Brussel kwam uit op 72,1%, nog 3,4% onder het niveau van 2019. Het rapport bevestigt wat de sectorfederatie aanvoelt: de kamer is verkocht, maar de marge nog niet.

Van 92 cent naar 17 cent

Een hotel verkoopt geen product, het verkoopt beschikbaarheid. Dat zie je aan de mediane verkoopmarge van 91,7%: er zit nauwelijks aankoop van handelsgoederen in, want een kamer heeft geen inkoopprijs.

Daarna gaat het snel. De mediane brutowinstmarge landt op 59,7%, de mediane EBITDA-marge op 16,6% en de mediane nettowinstmarge op 3,6% over de periode (6,6% in 2025).

Belangrijke nuance: dit zijn medianen per ratio, geen waterval van één vennootschap. Maar de orde van grootte wijst wel de zwaartepunten aan:

• 32 procentpunten verdwijnen tussen verkoopmarge (91,7%) en brutowinstmarge (59,7%), dus in de diensten en diverse goederen: huur, energie, schoonmaak, uitbesteed onderhoud, management- en franchisefees, commissies van boekingsplatformen.
• 43 procentpunten verdwijnen tussen brutowinstmarge (59,7%) en EBITDA-marge (16,6%), en dat is grotendeels personeel.

Voor je klantengesprek betekent dat iets concreets. In een restaurant discussieer je over foodcost. In een hotel liggen de echte hefbomen in rubriek 61 en 62, en die zijn van een heel andere aard: een huurcontract en een franchisefee kun je heronderhandelen, een loonindexering niet.

Op dag 7 binnen, op dag 50 buiten

En dan de balans, waar hotels een voordeel hebben dat typisch is voor de sector. Het mediane klantenkrediet bedraagt 6,8 dagen, het leverancierskrediet 50,4 dagen, de opslagduur van de voorraden 28,2 dagen. Gasten betalen vooraf of bij vertrek, terwijl leveranciers zeven weken wachten. Dat is een negatieve werkkapitaalcyclus, en dus een structurele cashbuffer.

Toch blijft de mediane liquiditeit in enge zin op 1,1 staan (1,2 in 2025), en de mediane terugbetalingscapaciteit op 7,8%, ver onder de standaardnorm van 33%. De zelffinancieringsgraad heeft een mediaan van 35,5%, met een spreiding van -285,5% tot 98%.

Dat gat tussen cashgeneratie en balanskracht is geen boekhoudkundig mysterie, wel een structuurkwestie. Veel hotelgroepen scheiden vastgoed en exploitatie. De exploitatievennootschap huurt het pand, draagt de loonkost en houdt weinig eigen vermogen aan, terwijl de cash via huur of intragroepsfinanciering naar boven vloeit. Een negatief eigen vermogen in een hotelvennootschap is daarom niet automatisch een alarmsignaal. Het is wel altijd een vraag, en die vraag stel je beter zelf dan de bank.

Wie klimt en wie zakt?

In de totaalscore van 2025 staan Van der Valk Hotel Brugge-Oostkamp en Hotel Plaza Brussels samen op één met 13/20, gevolgd door Quartier Latin met 12 en Brussels Airport Hotel met 11. Quartier Latin is de opvallendste klimmer: van plaats 10 over de periode 2021-2025 naar plaats 3 in 2025.

Achteraan zakt Astridplaza van plaats 16 naar plaats 24, met 2/20. En Accor Hotels Belgium, met 15/20 de sterkste over de volledige periode, valt in 2025 terug naar de 9de plaats. Een reminder dat een gemiddelde over vijf jaren heen iets anders meet dan enkel het laatste boekjaar.

Wat kan jij doen als accountant?

• Zet twee getallen naast elkaar. Brutowinst per personeelslid tegenover personeelskost per personeelslid vertelt sneller of het model nog werkt dan welke winstmarge ook. Kantelt de ruimte tussen beide, dan is er een gesprek nodig.
• Splits 61 van 62. Als bijna een derde van de omzet in diensten en diverse goederen zit, verdient die rubriek een eigen analyse. Huur, franchisefee en platformcommissie horen niet in één bak.
• Lees de structuur voor je de ratio leest. Vastgoed- en exploitatievennootschappen vertellen elk een halve waarheid. Samen kloppen ze pas.
• Doe iets met dat negatieve werkkapitaal. Cash die vooraf binnenkomt is een financieringsbron. Vraag waar hij naartoe gaat en of dat de beste bestemming is.
• Benchmark met de mediaan. In een sector waar één dossier de helft van de omzet vertegenwoordigt, is het gemiddelde geen referentie maar een valstrik. Je vergelijkt dus beter aan de hand van de mediaan.

De rekening voor 2026

De Belgische hotels uit dit rapport draaien betere marges dan drie jaar geleden, maar hun omzetmotor stond in 2025 stil en de loonkost begint aan de winstruimte te knagen. De sector heeft de heropening na de coronaperiode overleefd. De vraag voor 2026 is of hij ook de indexering overleeft.

Voor jou als accountant is dat het moment om binnen te stappen met meer dan alleen de jaarrekening. Niet met de vraag hoeveel kamers er verkocht zijn, maar met de vraag wat er van elke kamer overblijft.

Wil je weten hoe de hotelsector en andere sectoren financieel evolueren? Met Intellifin bouw je benchmarks, simulaties en sectorrapporten op maat, en maak je van cijfers echte adviesgesprekken.

Wil je ons sectorrapport graag een keertje lezen? Download het hier via onderstaande knop:

Bronnen

Sectorrapport "Hotels" (Intellifin Ondernemingsradar, 2021-2025, 24 vennootschappen met volledig schema)

Statbel, jaarcijfers toeristische aankomsten en overnachtingen 2025 — 46.136.112 overnachtingen, +2,9%, waarvan 46% in hotels: https://statbel.fgov.be/nl/themas/ondernemingen/horeca-toerisme-en-hotelwezen

Brussels Hotel Association, via Hotel Business, "Brussel en de sector tonen sterke veerkracht" (10 maart 2025):https://www.hotelbusiness.be/brussel-en-de-sector-tonen-sterke-veerkracht/

TBRUZZ, "Brussels Hotel Association vreest voor aantasting concurrentievermogen hotels" (2025): https://www.bruzz.be/actua/economie/brussels-hotel-association-vreest-voor-aantasting-concurrentie-vermogen-hotels-2025